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近5年钢结构单层厂房的造价指数如下： 年份 | 每平方米含税工程造价（元/㎡） | 工程造价指数（以15年为基期） | 土建造价指数（与15年比） | 2015年（基准） | 956.16 | 100% | 100% | 2016年 | 927.98 | 97.05% | 96.37% | 2017年 | 1,030.19 | 107.74% | 107.36% | 2018年 | 1,118.62 | 116.99% | 116.82% | 2019年 | 1,159.32 | 121.25% | 121.13% | 2020年 | 1,186.77 | 124.12% | 123.95% | 2021年3月 | 1,226.29 | 128.25% | 128.17% |
近五年多层框架结构厂房的造价指数如下： 年份 | 每平方米含税 工程造价（元/㎡） | 工程造价指数（以15年为基期） | 土建造价指数（与15年比） | 2015年（基准） | 1,466.20 | 100% | 100% | 2016年 | 1,456.73 | 99.35% | 96.35% | 2017年 | 1,641.42 | 111.95% | 112.70% | 2018年 | 1,790.74 | 122.14% | 125.53% | 2019年 | 1,851.07 | 126.25% | 130.43% | 2020年 | 1,906.50 | 130.03% | 134.53% | 2021年3月 | 1,957.83 | 133.53% | 138.86% |
一、引言 房屋建筑物、构筑物的评估是资产评估中实物资产评估的重点。评估师其必备的实质技能是掌握资产的价值组成。工程造价是房屋建筑物、构筑物最主要的价值组成。但是资产评估行业从业人员的专业背景中，会计、财务占有较大比重，对这部分评估师而言，其工程造价专业基础较弱，无法及时准确地跟踪掌握人工材料价格变动信息，也不能掌握人工材料价格变动会影响哪些其他费用的变动，采用的价格调整法考虑因素缺乏。此外，评估项目委托方对项目的时效性要求很高，评估人员接受评估委托后，往往没有时间按照工程造价决算对房屋建筑物、构筑物进行工程量核算。在没有专业人员又没有时间的情况下完成的评估估值工作会由于缺乏充分的评估依据，评估结果得不到委托方的认可，最终降低了评估行业的公信力。 对于常见工业房屋建筑物、构筑物的评估，评估机构平时需在工程造价的基础上形成估算指标和速算模型，在面临工程材料价格波动、评估资产量大、时间紧的客观情况下可从容应对得出客观符合实际的估值。 作为一名从事资产评估行业的工程造价师，本研究拟对评估中常见的工业房屋建筑物、构筑物案例进行剖析，在此基础上构建房屋建筑物、构筑物工程的分部分项造价指标和速算模型。这有助于非工程造价背景的评估师掌握房屋建筑物、构筑物评估的重要参数，在评估项目中能快速、准确、合理、有据地进行高效估值。 二、工程造价案例分析 在梳理常见工业房屋建筑物构筑物工程造价评估案例的基础上，以南京市工业房屋建筑物（钢结构厂房、框架结构标准厂房）和构筑物（砼道路）作为案例，根据《江苏省建设工程造价估算指标》、江苏省工程造价信息发布的典型案件和评估机构建立的案例库，剖析案例工程造价的组成、建筑工程分部分项工程费，在此基础上构建评估指标。 （一）单层钢结构厂房 1、案例工程概况： 建筑安装工程概况与特征表 | 工程 概况 | 总建筑面积（㎡） | 2,625.00 | 其中：地下室建筑面积（㎡) | 0.00 | 地上层数(层） | 1 | 地下层数（层） | 0 | 标准层高（m） | | 檐高（m) | 7.2 | 结构类型 | 钢结构 | 工程用途 | 生产车间 | 投资性质 | 自筹资金 | 开工日期 | 2014年5月6日 | 竣工日期 | 2015年2月20日 | 工程所在地 | 南京市 | 建筑工程特征 | 基础（类型） | 独立桩基（C25商品砼） | 柱、梁、板 （结构样式） | 钢结构 | 外墙· | JxB-840型75mm厚夹芯板彩板厚度0.426mm | 内墙 | 无 | 外墙面 | JxB-840型75mm厚夹芯板彩板厚度0.426mm | 内墙面 | 9厚1：0.5：3水泥石灰膏打底+5厚1:0.5:2.5水泥石灰膏抹平+封底漆一道+树脂乳液涂料两道饰面 | 楼地面 | 水泥砂浆地面250厚碎石垫层+100厚砼垫层+200厚砼地面+水泥砂浆抹光 | 天棚面 | 无 | 屋面 | 彩钢板屋面YX51-380-760型PE烤漆单层彩钢板0.526mm厚+50mm保温棉（A级）+聚丙烯加紧铝箔 | 门窗 | 彩板平开门+铝合金推拉组合窗 | 安装工程特征 | 电气 | 照明配电箱，镀锌焊接钢管，PVC电线管，电缆，电气配线，灯具，防雷接地。 | 消防 | 消火栓镀锌钢管。 |
注：本案例为不带行车的钢结构厂房。 2、工程造价决算各指标分析： 2.1建筑安装工程费用组成分析 项目组成 | 造价 | 占建筑工程造价 | 占总造价 | 平米造价 | （单位：元） | 比例（%） | 比例（%） | （费用/建筑面积） | 建筑工程部分 | 一 | 分部分项工程费 | 2,163,359.07 | 88.53 | 86.19 | 824.14 | 二 | 措施项目费 | 109,908.43 | 4.51 | 4.38 | 41.87 | 三 | 其他项目费 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 四 | 规费 | 81,837.63 | 3.36 | 3.26 | 31.18 | 五 | 税金 | 80,309.09 | 3.30 | 3.20 | 30.59 | | 合计 | 2,435,414.22 | 100.00 | 97.03 | 927.78 | 其中 | 人工费 | 467,725.79 | 19.21 | 18.64 | 178.18 | 材料费 | 1,420,458.01 | 58.33 | 56.59 | 541.13 | 机械费 | 102,475.26 | 4.21 | 4.08 | 39.04 | 管理费 | 142,554.02 | 5.85 | 5.68 | 54.31 | 利润 | 68,411.71 | 2.81 | 2.73 | 26.06 | 项目组成 | 造价 | 占安装工程造价 | 占总造价 | 平米造价 | （单位：元） | 比例（%） | 比例（%） | （费用/建筑面积） | 安装工程部分 | 安装单位工程费用 | 1 | 电气设备安装工程 | 68,250.71 | 91.60 | 2.72 | 26.00 | 2 | 消防工程 | 6,255.90 | 8.40 | 0.25 | 2.38 | 安装工程造价组成 | 一 | 分部分项工程费 | 67,108.51 | 90.07 | 2.67 | 25.57 | 二 | 措施项目费 | 3,013.21 | 4.04 | 0.12 | 1.15 | 三 | 其他项目费 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 四 | 规费 | 1,879.26 | 2.52 | 0.07 | 0.72 | 五 | 税金 | 2,505.63 | 3.36 | 0.10 | 0.95 | | 合计 | 74,506.61 | 100.00 | 2.97 | 28.38 | 其中 | 人工费 | 22,602.94 | 30.34 | 0.90 | 8.61 | 材料费 | 25,678.60 | 34.46 | 1.02 | 9.78 | 机械费 | 7,891.33 | 10.59 | 0.31 | 3.01 | 管理费 | 8,818.12 | 11.84 | 0.35 | 3.36 | 利润 | 3,167.82 | 4.25 | 0.13 | 1.21 | 工程总造价 | | 总计 | 2,509,920.83 | 100.00 | 100.00 | 956.16 |
2.2建筑工程分部分项工程费指标分析： 分部名称 | 分部分项工程费用（元） | 平米造价 （费用/建筑面积） | 占分部分项工程费用（%） | 占建筑工程造价费用（%） | 1 | 土石方工程· | 66,311.03 | 25.26 | 3.07 | 2.72 | 2 | 砌筑工程 | 11,932.29 | 4.55 | 0.55 | 0.49 | 3 | 混凝土及钢筋混凝土工程 | 167,222.56 | 63.70 | 7.73 | 6.87 | 4 | 金属结构工程 | 815,447.78 | 310.65 | 37.69 | 33.48 | 5 | 屋面及防水工程 | 432,098.74 | 164.61 | 19.97 | 17.74 | 6 | 楼地面装饰工程 | 537,577.23 | 204.79 | 24.85 | 22.07 | 7 | 墙、柱面装饰与隔断、 幕墙工程 | 41,155.37 | 15.68 | 1.90 | 1.69 | 8 | 门窗工程 | 87,468.28 | 33.32 | 4.04 | 3.59 | 9 | 油漆、涂料、裱糊工程 | 4,145.79 | 1.58 | 0.19 | 0.17 | 10 | 合计 | 2,163,359.07 | 824.14 | 100.00 | 88.83 |
2.3安装工程分部分项工程费指标分析： 分部名称 | 分部分项工程费用（元） | 平米造价 （费用/建筑面积） | 占分部分项工程费用（%） | 占安装工程造价费用（%） | 1 | 电气设备安装工程 | 61,473.79 | 23.42 | 91.60 | 82.51 | 2 | 消防工程 | 5,634.72 | 2.15 | 8.40 | 7.56 | 3 | 合计 | 67,108.51 | 25.57 | 100.00 | 90.07 |
2.4建筑工程措施项目费指标分析： 序号 | 分项名称 | 措施项目费用（单位：元） | 占建筑分部分项工程费比例（%） | 占建筑措施工程费比例（%） | 占建筑造价比例（%） | 平米造价 （费用/建筑面积） | 1 | 安全文明施工 | 30,504.14 | 1.41 | 27.75 | 1.25 | 11.62 | 2 | 夜间施工 | 1,081.68 | 0.05 | 0.98 | 0.04 | 0.41 | 3 | 冬雨季施工 | 2,163.36 | 0.10 | 1.97 | 0.09 | 0.82 | 4 | 大型机械设备进出场及安拆费 | 7,150.45 | 0.33 | 6.51 | 0.29 | 2.72 | 5 | 已完工程及设备保护 | 1,081.68 | 0.05 | 0.98 | 0.04 | 0.41 | 6 | 临时设施 | 32,450.38 | 1.50 | 29.52 | 1.33 | 12.36 | 7 | 企业检验实验费 | 4,326.72 | 0.20 | 3.94 | 0.18 | 1.65 | 8 | 混凝土模板及支架（撑） | 31,150.02 | 1.44 | 28.34 | 1.28 | 11.87 | 9 | 合计 | 109,908.43 | 5.08 | 100.00 | 4.51 | 41.87 |
2.5安装工程措施项目费指标分析 序号 | 分项名称 | 措施项目费用（单位：元） | 占建筑分部分项工程费比例（%） | 占安装措施工程费比例（%） | 占安装造价比例（%） | 平米造价 （费用/建筑面积） | 1 | 安全文明施工 | 1,073.73 | 1.60 | 35.63 | 1.44 | 0.41 | 2 | 夜间施工 | 33.55 | 0.05 | 1.11 | 0.05 | 0.01 | 3 | 冬雨季施工 | 50.33 | 0.08 | 1.67 | 0.07 | 0.02 | 4 | 临时设施 | 704.64 | 1.05 | 23.39 | 0.95 | 0.27 | 5 | 企业检验试验费 | 100.66 | 0.15 | 3.34 | 0.14 | 0.04 | 6 | 脚手架搭拆 | 1,050.30 | 1.57 | 34.86 | 1.41 | 0.40 | 7 | 合计 | 3,013.21 | 4.49 | 100.00 | 4.04 | 1.15 |
2.6建筑安装工程主要工料分析 建筑工程部分 | 序号 | 项目名称 | 单位 | 费用 （单位：元） | 数量 | 单价 | 平米费用（元/平方） | 平米含量 （数量/每百建筑面积） | 占建筑工程造价比例（%） | 1 | 人工 | 工日 | 467,729.37 | 5,319.42 | 87.93 | 178.18 | 202.64 | 19.21 | 2 | 钢筋（线材） | t | 35,999.56 | 11.64 | 3,092.40 | 13.71 | 0.44 | 1.48 | 3 | 型钢 | t | 296,804.26 | 68.45 | 4,335.89 | 113.07 | 2.61 | 12.19 | 4 | 商品混凝土 | m3 | 267,374.26 | 961.93 | 277.96 | 101.86 | 36.65 | 10.98 | 安装工程部分 | 序号 | 项目名称 | 单位 | 费用 （单位：元） | 数量 | 单价 | 平米费用（元/平方） | 平米含量 （数量/每百建筑面积） | 占安装工程造价比例（%） | 1 | 人工 | 工日 | 22,364.31 | 275.66 | 81.13 | 8.52 | 10.50 | 30.02 | 2 | 电源配电箱AL1、2 | 台 | 5,620.00 | 2.00 | 2,810.00 | 2.14 | 0.08 | 7.54 | 3 | 铜芯绝缘导线截面 | m | 3,805.90 | 1,838.60 | 2.07 | 1.45 | 70.04 | 5.11 | 4 | 电源总配电箱AL0 | 台 | 2,966.00 | 1.00 | 2,966.00 | 1.13 | 0.04 | 3.98 | 5 | PVC管阻燃重型 | m | 2,359.22 | 524.27 | 4.50 | 0.90 | 19.97 | 3.17 | 6 | 钢管 | m | 1,746.29 | 511.40 | 3.41 | 0.67 | 19.48 | 2.34 | 7 | 灯具 | 套 | 404.00 | 4.04 | 100.00 | 0.15 | 0.15 | 0.54 |
3、评估基准日的工程造价确定 根据以上历史工程造价信息，以评估基准日为2020年10月31日为例，以评估基准日时点人工、材料价格和税收政策对上述工程造价进行相应调整。 工程造价调整值=分部分项调整值+措施费、规费调整值+税金调整值 分部分项工程费用调整值=人工费调整值+材料费调整值+管理费、利润调整值 注：分部分项工程费用还包含机械费，由于机械占分部分项工程费用较小，且价格波动较小，本文不作调整。 3.1人工费调整： 根据江苏省住建厅2020年9月1日实施的《关于发布建设工程人工工资指导价的通知》 （苏建函价〔2020〕382号）人工价调整。 江苏省建设工程人工工资指导价 | | 单位：元/工日 | 序号 | 地区 | 工种 | 建筑工程 | 装饰工程 | 安装、市政工程 | 修缮加固工程 | 城市轨道交通工程 | 古建园林工程 | 机械台班 | 点工 | 第一册 | 第二册 | 第三册 | 1 | 苏州市 | 包工包料工程 | 一类工 | 115 | 115-150 | 105 | 102 | 111 | 99 | 113 | 96 | 109 | 125 | 二类工 | 111 | 99 | 三类工 | 102 | 94 | 包工不包料工程 | 146 | 150-181 | 133 | 139 | 146 | 136 | 147 | 136 | | | 2 | 南京市 无锡市 常州市 | 包工包料工程 | 一类工 | 113 | 113-147 | 102 | 101 | 109 | 98 | 112 | 95 | 109 | 124 | 二类工 | 109 | 98 | 三类工 | 101 | 93 | 包工不包料工程 | 144 | 147-177 | 130 | 138 | 144 | 134 | 146 | 134 | | |
人工费调整表： 项目名称 | 数量 | 决算时单价 | 平米含量 （数量/每百建筑面积） | 评估基 准日单价 | 人工单价 调整 | 人工费 调整 | 建筑工程 | 5319.42 | 87.93 | 202.64 | 109 | 21.07 | 112080.18 | 安装工程 | 275.66 | 81.13 | 10.5 | 98 | 16.87 | 4650.38 | 小计 | | | | | | 116730.56 |
3.2管理费、利润调整 工程建造价中施工企业管理费和利润与人工费直接相关，人工费调整后，管理费和利润应做相应调整，本项目为工业建筑三类工程，根据《江苏省建设工程费用定额》（2014年）的相关费率，调整表如下： | 调整费用名称 | 费率 | 数量/计算基数 | 金额 | 1.1 | 建筑工程人工费调整 | | 5,319.42 | 112,080.18 | 1.2 | 建筑工程管理费调整 | 25% | 土建人工费 | 28,020.04 | 1.3 | 建筑工程利润调整 | 12% | 土建人工费 | 13,449.62 | 2.1 | 安装工程人工费调整 | | 275.66 | 4,650.38 | 2.2 | 安装工程管理费调整 | 39% | 安装人工费 | 1,813.65 | 2.3 | 安装工程利润调整 | 14% | 安装人工费 | 651.05 | | 管理费和利润调整小计 | | 1.2+1.3+2.2+2.3 | 43,934.37 |
3.3材料费调整 根据《南京工程造价管理》2020年第10期提供的材料价格信息，取含税价，土建主要材料价格调整如下表： 序号 | 项目名称 | 单位 | 数量 | 决算 单价 | 评估时点单价 | 费用 （元） | 调整单价 | 调整金额 | 1 | 钢筋 （线材） | t | 11.64 | 3,092.40 | 4,360.34 | 35,999.56 | 1,267.94 | 14,758.82 | 2 | 型钢 | t | 68.45 | 4,335.89 | 4,367.86 | 296,804.26 | 31.97 | 2,188.35 | 3 | 商品混凝土 | m3 | 961.93 | 277.96 | 501.93 | 267,374.26 | 223.97 | 215,443.46 | | 小计 | | | | | 600,178.08 | | 232,390.63 |
以上主材占全部材料金额的42%，上涨率为38.7%，主要为地材上涨，商品混凝土的上涨率为80%。 另有58%材料决算原值为82万的其他材料按2015年到评估基准日平均建筑材料按物价上涨系数3%调整，5年为16%，材料价格调整为131200元。 安装工程材料调整如下表： 序号 | 项目名称 | 单位 | 数量 | 决算单价 | 评估时 点单价 | 调整单价 | 调整金额 | 1 | 电源配电箱AL1、2 | 台 | 2.00 | 2,810.00 | 4,000.00 | 1,190.00 | 2,380.00 | 2 | 铜芯绝缘导线截面 | m | 1,838.60 | 2.07 | 5.00 | 2.93 | 5,387.10 | 3 | 电源总配电箱AL0 | 台 | 1.00 | 2,966.00 | 5,000.00 | 2,034.00 | 2,034.00 | 4 | PVC管阻燃重型 | m | 524.27 | 4.50 | 5.00 | 0.50 | 262.14 | 5 | 钢管 | m | 511.40 | 3.41 | 8.00 | 4.59 | 2,347.33 | 6 | 灯具 | 套 | 4.04 | 100.00 | 120.00 | 20.00 | 80.80 | 小计 | | 12,491.36 |
3.4分部分项工程费用调整值 分部分项工程费用调整值=人工费调整值+材料费调整值+管理费、利润调整值 | 调整费用名称 | 费率 | 数量/计算基数 | 金额 | 1.1 | 建筑工程人工费调整 | | 5,319.42 | 112,080.18 | 1.2 | 建筑工程管理费调整 | 25% | 土建人工费 | 28,020.04 | 1.3 | 建筑工程利润调整 | 12% | 土建人工费 | 13,449.62 | 2.1 | 安装工程人工费调整 | | 275.66 | 4,650.38 | 2.2 | 安装工程管理费调整 | 39% | 安装人工费 | 1,813.65 | 2.3 | 安装工程利润调整 | 14% | 安装人工费 | 651.05 | 3 | 材料费调整 | | | 376,081.99 | 4 | 分部分项调整值 | | | 536,746.92 |
3.5措施费调整值 措施费一般是按分部分项工程费用的比例计算的，根据工程费用分析表，分部分项工程占建安造价的86.83%，措施费占建安造价的4.51%，可计算出措施费占分部分项工程费用的比例。 措施费占分部分项工程费用的比例=4.51%/86.83%=5% 措施费调整值=分部分项调整值×5%= 536,746.92 ×5%=26837.00 3.6规费调整值 规费一般是按分部分项工程费用的比例计算的，根据工程费用分析表，分部分项工程占建安造价的86.83%，规费占建安造价的3.36%，可计算出规费占分部分项工程费用的比例。 规费占分部分项工程费用的比例=3.36%/86.83%=3.8% 规费调整值=分部分项调整值×3.8%= 536,746.92×3.8%=21416.00 3.8税金调整 原案例为营业税计价，含城建税和教育费附加综合税率为3.48%。 税金调整值=（分部分项工程费用调整值+措施费调整值+规费调整值）×3.48% =20,358.00 3.9评估基准日的工程造价 根据上述调整合计并分析如下： 一 | 造价调整合计 | 605,357.92 | 二 | 原决算工程造价 | 2,509,920.83 | 三 | 调整后工程造价 | 3,115,278.75 | 四 | 调整后每平方米工程造价 | 1186.77 | 六 | 原每平方米工程造价 | 956.16 | 七 | 每平方米工程造价调整值 | 230.61 | 八 | 调整比例 | 24.12% |
以上工程造价为营业税计价模式下的，材料费均为含税价，为完税价格。现施工行业增值税税率为9%，调整为不含增值税价为： 不含增值税价=完税价工程造价/1.09=1186.77/1.09=1088.78元/平方米 4、主要价格调整对工程造价的影响 4.1人工调整对工程造价的影响 根据近十多年的人工价格，代入本单层钢结构厂房人工用量为每平方米2.12工日，以该案例房屋建造时间2015年为基准，分析对比如下： 2015年前 | 2006年 | 2008年 | 2010/11/1 | 2013/3/1 | 2014/3/1 | 2015/3/1 | 人工费标准文号 | 苏建价(2006)276号 | 苏建价[2008]66号 | 苏建价[2010]494号 | 苏建函价[2013]111号 | 苏建函价[2014]102号 | 苏建函价[2015]133号 | 一类工 | 40 | 47 | 56 | 79 | 85 | 89 | 二类工 | 37 | 44 | 53 | 76 | 82 | 86 | 三类 | 34 | 41 | 50 | 71 | 77 | 81 | 单独装饰 | 45-58 | 54-70 | 61-78 | 79-102 | 85-110 | 89-116 | 包工不包料工程装修 | 57-72 | 69-86 | 78-96 | 102-124 | 110-134 | 116-140 | 包工不包料工程 | 48 | 58 | 70 | 99 | 107 | 113 | 点工 | 40 | 48 | 58 | 82 | 88 | 97 | 单层钢结构人工费 | 78.44 | 93.28 | 112.36 | 161.12 | 173.84 | 182.32 | 与人工费相关的 利润和管理费 | 29.02 | 34.51 | 41.57 | 59.61 | 64.32 | 67.46 | 措施费和规费 | 9.46 | 11.25 | 13.55 | 19.42 | 20.96 | 21.98 | 税金 | 4.07 | 4.84 | 5.83 | 8.36 | 9.02 | 9.46 | 人工费相关的 全部费用小计 | 120.99 | 143.88 | 173.31 | 248.52 | 268.14 | 281.22 | 与2015年比较差异 | -160.23 | -137.34 | -107.91 | -32.70 | -13.08 | 0.00 | 因人工费差异造成的工程造价差异率 | -16.76% | -14.36% | -11.29% | -3.42% | -1.37% | 0.00% |
2015年后 | 2016/9/1 | 2017/9/1 | 2018/3/31 | 2019/4/1 | 2020/4/1 | 2020/9/1 | 人工费标准文号 | 苏建函价[2016]570号 | 苏建函价[2017]721号 | 苏建函价[2018]156号 | 苏建函价[2019]142号 | 苏建函价[2020]115号 | 苏建函价[2020]382号 | 一类工 | 95 | 97 | 99 | 103 | 112 | 113 | 二类工 | 91 | 93 | 95 | 99 | 108 | 109 | 三类 | 85 | 86 | 88 | 92 | 100 | 101 | 单独装饰 | 93-121 | 95-123 | 97-126 | 103-133 | 112-145 | 113-147 | 包工不包料工程装修 | 121-147 | 123-149 | 126-152 | 133-160 | 145-175 | 147-177 | 包工不包料工程 | 118 | 120 | 123 | 130 | 142 | 144 | 点工 | 101 | 103 | 105 | 111 | 122 | 124 | 单层钢结构人工费 | 192.92 | 197.16 | 201.40 | 209.88 | 228.96 | 231.08 | 与人工费相关的 利润和管理费 | 71.38 | 72.95 | 74.52 | 77.66 | 84.72 | 85.50 | 措施费和规费 | 23.26 | 23.77 | 24.28 | 25.30 | 27.60 | 27.86 | 税金 | 10.01 | 10.23 | 10.45 | 10.89 | 11.88 | 11.99 | 人工费相关的 全部费用小计 | 297.57 | 304.11 | 310.65 | 323.73 | 353.16 | 356.43 | 与2015年比较差异 | 16.35 | 22.89 | 29.43 | 42.51 | 71.94 | 75.21 | 因人工费差异造成 的工程造价差异率 | 1.71% | 2.39% | 3.08% | 4.45% | 7.52% | 7.87% |
4.2商品混凝土价格对工程造价的影响 根据近十年的商品砼价格，将本单层钢结构厂房商品混凝土用量为每平方米0.366立方，以该案例房屋建造时间2015年为基准，分析对比如下： | 10年 | 11年 | 12年 | 13年 | 14年 | 15年 | 16年 | 17年 | 18年 | 19年 | 20年 | C10砼 | 387 | 376 | 357 | 352 | 336 | 291 | 283 | 468 | 522 | 520 | 473 | C20砼 | 407 | 396 | 377 | 372 | 356 | 311 | 303 | 488 | 542 | 540 | 491 | C30砼 | 433 | 422 | 399 | 394 | 378 | 333 | 325 | 510 | 564 | 556 | 510 | 均价 | 418 | 407 | 386 | 381 | 365 | 320 | 312 | 497 | 551 | 546 | 498.7 | 单层厂房 砼价格 | 152.99 | 148.96 | 141.28 | 139.45 | 133.59 | 117.12 | 114.19 | 181.90 | 201.67 | 199.84 | 182.52 | 措施费 和规费 | 13.46 | 13.11 | 12.43 | 12.27 | 11.76 | 10.31 | 10.05 | 16.01 | 17.75 | 17.59 | 16.06 | 税金 | 5.79 | 5.64 | 5.35 | 5.28 | 5.06 | 4.43 | 4.32 | 6.89 | 7.64 | 7.57 | 6.91 | 砼相关的 全部费用 | 172.24 | 167.71 | 159.06 | 157.00 | 150.40 | 131.86 | 128.56 | 204.80 | 227.05 | 224.99 | 205.50 | 与2015年 比较 | 40.38 | 35.85 | 27.20 | 25.14 | 18.54 | 0.00 | -3.30 | 72.94 | 95.19 | 93.13 | 73.64 | 因砼价格 差异造成 的工程造价差异 | 4.22% | 3.75% | 2.84% | 2.63% | 1.94% | 0.00% | -0.34% | 7.63% | 9.96% | 9.74% | 7.70% |
5、近5年的造价指数 根据以上方法，将近五年的人工材料价格代入，得出近5年此类钢结构单层厂房的造价指数如下： 年份 | 每平方米含税工程造价（元/㎡） | 工程造价指数（以15年为基期） | 土建造价指数（与15年比） | 2015年（基准） | 956.16 | 100% | 100% | 2016年 | 927.98 | 97.05% | 96.37% | 2017年 | 1,030.19 | 107.74% | 107.36% | 2018年 | 1,118.62 | 116.99% | 116.82% | 2019年 | 1,159.32 | 121.25% | 121.13% | 2020年 | 1,186.77 | 124.12% | 123.95% | 2021年3月 | 1,226.29 | 128.25% | 128.17% |
（二）多层框架结构厂房 1、案例工程概况： 工程 概况 | 总建筑面积（㎡） | 27,955.00 | 其中：地下室建筑面积（㎡) | 623.00 | 地上层数(层） | 3 | 地下层数（层） | 1 | 标准层高（m） | 4.8 | 檐高（m) | 15.065 | 结构类型 | 框架 | 工程用途 | 工业建筑 | 投资性质 | 非国有资金 | 开工日期 | 2014年10月1日 | 竣工日期 | 2015年9月1日 | 工程所在地 | 南京市 | 建筑 工程 特征 | 基础（类型） | 预制桩+桩承台+有,梁式筏板满堂基础 | 柱、梁、板 （结构样式） | 框架C30 | 外墙· | ALC砌块 | 内墙 | ALC砌块 | 外墙面 | 水泥砂浆+发泡陶瓷保温+涂料 | 内墙面 | 水泥砂浆 | 楼地面 | 水泥砂浆 | 天棚面 | 无 | 屋面 | 防水、保温、屋顶 设备基础 | 门窗 | 钢质门+铝合金窗 | 安装工程特征 | 电气 | 扣压式钢导管，镀锌钢管，焊接钢管，电气配线，电缆，灯具（含应急灯具）、动力配电箱，照明配电箱，防雷接地。 | 给排水 | 内外涂覆钢管，环氧静电喷涂，薄壁不锈钢管，阀门，水龙头，抗震柔性离心排水铸铁管，地漏，洁具。 | 暖通 | 消防排烟 | 消防 | 消火栓镀锌焊接钢管，阀门，消火栓箱，灭火器箱，消火栓按钮；消防泵房安装。火灾报警安装。 |
注：本案例建筑的货梯不计算在工程造价中。 2、工程造价决算各指标分析： 2.1建筑安装工程费用组成分析 建筑安装工程费用组成分析表 | 项目组成 | 造价 | 占建筑工程造价 | 占总造价 | 平米造价 | （单位：元） | 比例（%） | 比例（%） | （元/平方米） | 建筑工程部分 | 一 | 分部分项工程费 | 23,141,808.08 | 73.83% | 56.46% | 827.82 | 二 | 措施项目费 | 6,157,761.78 | 19.65% | 15.02% | 220.27 | 三 | 规费 | 1,025,484.95 | 3.27% | 2.50% | 36.68 | 四 | 税金 | 1,019,625.03 | 3.25% | 2.49% | 36.47 | 五 | 合计 | 31,344,679.84 | 100.00% | 76.47% | 1,121.25 | 其中 | 人工费 | 6,458,904.44 | 20.61% | 15.76% | 231.05 | 材料费 | 16,883,534.34 | 53.86% | 41.19% | 603.95 | 机械费 | 1,616,932.79 | 5.16% | 3.94% | 57.84 | 管理费 | 1,930,770.27 | 6.16% | 4.71% | 69.07 | 利润 | 928,564.71 | 2.96% | 2.27% | 33.22 | 项目组成 | 造价 | 占安装工程 造价 | 占总造价 | 平米造价 | （单位：元） | 比例（%） | 比例（%） | （元/平方米） | 安装工程部分 | 安装单位工程费用 | 1 | 电气设备安装工程 | 5,233,111.08 | 54.27 | 12.77% | 187.20 | 2 | 消防工程 | 2,295,444.78 | 23.80 | 5.60% | 82.11 | 3 | 给排水安装工程 | 309,663.48 | 3.21 | 0.76% | 11.08 | 4 | 通风空调工程 | 1,804,698.60 | 18.72 | 4.40% | 64.56 | 安装工程造价组成 | 一 | 分部分项工程费 | 8,733,014.34 | 90.56 | 21.31% | 312.40 | 二 | 措施项目费 | 342,394.32 | 3.55 | 0.84% | 12.25 | 三 | 规费 | 243,220.96 | 2.52 | 0.59% | 8.70 | 四 | 税金 | 324,288.31 | 3.36 | 0.79% | 11.60 | 五 | 合计 | 9,642,917.63 | 100.00 | 23.53% | 344.95 | 其中 | 人工费 | 1,776,711.23 | 18.43 | 4.33% | 63.56 | 材料费 | 5,817,108.35 | 60.33 | 14.19% | 208.09 | 机械费 | 188,593.28 | 1.96 | 0.46% | 6.75 | 管理费 | 787,847.73 | 8.17 | 1.92% | 28.18 | 利润 | 248,486.88 | 2.58 | 0.61% | 8.89 | 工程总造价 | | 总计 | 40,987,597.47 | 100.00 | 100.00% | 1,466.20 |
2.2建筑工程分部分项工程费指标分析： 分部名称 | 分部分项工程费用（元） | 平米造价 （元/平方米） | 占分部分项工程费用（%） | 占建筑工程造价费用（%） | 1 | 土石方工程· | 801,302.94 | 28.66 | 3.46 | 2.56 | 2 | 桩基工程 | 908,701.50 | 32.51 | 3.93 | 2.90 | 3 | 砌筑工程 | 1,514,146.77 | 54.16 | 6.54 | 4.83 | 4 | 混凝土及 钢筋混凝土工程 | 12,944,565.79 | 463.05 | 55.94 | 41.30 | 5 | 金属结构工程 | 19,630.67 | 0.70 | 0.08 | 0.06 | 6 | 屋面及防水工程 | 3,187,776.59 | 114.03 | 13.77 | 10.17 | 7 | 保温、隔热、防腐工程 | 1,201,696.27 | 42.99 | 5.19 | 3.83 | 8 | 楼地面装饰工程 | 673,822.59 | 24.10 | 2.91 | 2.15 | 9 | 墙、柱面装饰 与隔断、幕墙工程 | 936,523.78 | 33.50 | 4.05 | 2.99 | 10 | 门窗工程 | 768,852.46 | 27.50 | 3.32 | 2.45 | 11 | 油漆、涂料、裱糊工程 | 177,588.72 | 6.35 | 0.77 | 0.57 | 12 | 其他装饰工程 | 7,200.00 | 0.26 | 0.03 | 0.02 | 13 | 合计 | 23,141,808.08 | 827.82 | 100.00 | 73.83 |
2.3安装工程分部分项工程费指标分析： 分部名称 | 分部分项工程费用（元） | 平米造价 （元/平方米） | 占分部分项工程费用（%） | 占安装工程造价费用（%） | 1 | 电气设备安装工程 | 4,739,315.88 | 169.53 | 54.27 | 49.15 | 2 | 消防工程 | 2,078,847.12 | 74.36 | 23.80 | 21.56 | 3 | 给排水安装工程 | 280,443.70 | 10.03 | 3.21 | 2.91 | 4 | 通风空调工程 | 1,634,407.64 | 58.47 | 18.72 | 16.95 | 5 | 合计 | 8,733,014.34 | 312.40 | 100.00 | 90.56 |
2.4建筑工程措施项目费指标分析： 序号 | 分项名称 | 措施项目费用（单位：元） | 占建筑分部分项工程费比例（%） | 占建筑措施工程费比例（%） | 占建筑造价比例（%） | 平米造价 （元/平方米） | 1 | 安全文明施工 | 925,672.33 | 4.00 | 15.03 | 2.95 | 33.11 | 2 | 大型机械设备 进出场及安拆费 | 258,490.01 | 1.12 | 4.20 | 0.82 | 9.25 | 3 | 施工排水费 | 26,151.75 | 0.11 | 0.42 | 0.08 | 0.94 | 4 | 临时保护设施费 | 509,119.78 | 2.20 | 8.27 | 1.62 | 18.21 | 5 | 企业检验试验费 | 46,283.62 | 0.20 | 0.75 | 0.15 | 1.66 | 6 | 混凝土模板 及支架（撑） | 3,362,958.62 | 14.53 | 54.61 | 10.73 | 120.30 | 7 | 脚手架工程 | 660,242.50 | 2.85 | 10.72 | 2.11 | 23.62 | 8 | 垂直运输 | 368,843.17 | 1.59 | 5.99 | 1.18 | 13.19 | 9 | 合计 | 6,157,761.78 | 26.61 | 100.00 | 19.65 | 220.27 |
2.5安装工程措施项目费指标分析： 序号 | 分项名称 | 措施项目费用（单位：元） | 占安装分部分项工程费比例（%） | 占安装措施工程费比例（%） | 占安装造价比例（%） | 平米造价 （元/平方米） | 1 | 安全文明施工 | 139,728.23 | 1.60 | 40.81 | 1.45 | 5.00 | 2 | 夜间施工 | 4,366.50 | 0.05 | 1.28 | 0.05 | 0.16 | 3 | 冬雨季施工增加费 | 6,549.76 | 0.08 | 1.91 | 0.07 | 0.23 | 4 | 已完工程及设备维护 | 2,183.26 | 0.03 | 0.64 | 0.02 | 0.08 | 5 | 临时设施 | 90,469.32 | 1.04 | 26.42 | 0.94 | 3.24 | 6 | 企业检验试验费 | 13,099.52 | 0.15 | 3.83 | 0.14 | 0.47 | 7 | 脚手架搭拆 | 85,997.73 | 0.98 | 25.12 | 0.89 | 3.08 | 8 | 合计 | 342,394.32 | 3.92 | 100.00 | 3.55 | 12.25 |
2.6建筑安装工程工料分析 序号 | 项目名称 | 单位 | 费用 （单位：元） | 数量 | 单价 | 平米费用（元/平方米） | 平米含量 （数量/每百建筑面积） | 占建筑工程造价比例（%） | 1 | 人工 | 工日 | 6,458,945.56 | 72,753.23 | 88.78 | 231.05 | 260.25 | 20.61% | 2 | 钢筋（线材） | t | 5,250,943.87 | 1,810.67 | 2,900.00 | 187.84 | 6.48 | 16.75% | 3 | 型钢 | t | 63,006.98 | 19.43 | 3,243.37 | 2.25 | 0.07 | 0.20% | 4 | 水泥 | t | 272,602.15 | 944.55 | 288.61 | 9.75 | 3.38 | 0.87% | 5 | 复合木模板 | ㎡ | 677,798.60 | 15,204.10 | 44.58 | 24.25 | 54.39 | 2.16% | 6 | 周转木材 | m3 | 44,039.37 | 34.26 | 1,285.48 | 1.58 | 0.12 | 0.14% | 7 | 标准砖 | 百块 | 186,253.43 | 4,469.72 | 41.67 | 6.66 | 15.99 | 0.59% | 8 | 砌块 | m3 | 484,106.67 | 1,603.86 | 301.84 | 17.32 | 5.74 | 1.54% | 9 | 砂 | t | 241,356.37 | 2,851.56 | 84.64 | 8.63 | 10.20 | 0.77% | 10 | 碎石 | t | 66,820.95 | 941.03 | 71.01 | 2.39 | 3.37 | 0.21% | 11 | 商品混凝土 | m3 | 4,639,511.02 | 15,190.86 | 305.41 | 165.96 | 54.34 | 14.80% | 12 | 石材块料面板 | ㎡ | 14,922.60 | 59.69 | 250.00 | 0.53 | 0.21 | 0.05% | 13 | 成品砂浆 （散装干拌） | m3 | 160,651.23 | 480.42 | 334.40 | 5.75 | 1.72 | 0.51% | 安装工程部分 | 序号 | 项目名称 | 单位 | 费用 （单位：元） | 数量 | 单价 | 平米费用（元/平方米） | 平米含量 （数量/每百建筑面积） | 占安装工程造价比例（%） | 1 | 人工 | 工日 | 1,776,545.45 | 21,680.50 | 81.94 | 63.55 | 77.56 | 18.42 | 2 | 电线 | m | 134,518.12 | 62,124.13 | 2.17 | 4.81 | 222.23 | 1.40 | 3 | 电缆 | m | 1,594,202.48 | 18,802.86 | 84.79 | 57.03 | 67.26 | 16.53 | 4 | 配电箱 | 台 | 293,000.00 | 42.00 | 6,976.19 | 10.48 | 0.15 | 3.04 | 5 | 桥架 | m | 432,155.24 | 2,741.04 | 157.66 | 15.46 | 9.81 | 4.48 | 6 | 镀锌钢管 | m | 603,702.62 | 22,311.22 | 27.06 | 21.60 | 79.81 | 6.26 | 7 | 扣压式钢导管 | m | 106,898.54 | 28,182.37 | 3.79 | 3.82 | 100.81 | 1.11 | 8 | 灯具 | 套 | 527,947.20 | 3,248.16 | 162.54 | 18.89 | 11.62 | 5.47 | 9 | 薄壁不锈钢 | m | 21,567.54 | 487.23 | 44.27 | 0.77 | 1.74 | 0.22 | 10 | 内外涂覆钢管，环氧静电喷涂 | m | 61,780.95 | 892.38 | 69.23 | 2.21 | 3.19 | 0.64 | 11 | 阀门 | 个 | 114,002.53 | 249.42 | 457.08 | 4.08 | 0.89 | 1.18 | 12 | 抗震柔性离心排水铸铁管 | m | 12,648.24 | 395.76 | 31.96 | 0.45 | 1.42 | 0.13 | 13 | 水箱 | 个 | 36,000.00 | 1.00 | 36,000.00 | 1.29 | 0.00 | 0.37 | 14 | 洁具 | 个 | 35,956.00 | 73.73 | 487.67 | 1.29 | 0.26 | 0.37 | 15 | 风机 | 台 | 40,024.00 | 10.00 | 4,002.40 | 1.43 | 0.04 | 0.42 | 16 | 风口 | 个 | 94,816.00 | 136.00 | 697.18 | 3.39 | 0.49 | 0.98 | 17 | 风阀 | 个 | 14,200.00 | 39.00 | 364.10 | 0.51 | 0.14 | 0.15 |
3、评估基准日的工程造价确定 根据以上历史工程造价信息，以评估基准日为2020年10月31日为例，以评估基准日时点人工、材料价格和税收政策对上述工程造价进行相应调整。计算公式同上案例。 3.1人工费调整： 根据江苏省住建厅2020年9月1日实施的《关于发布建设工程人工工资指导价的通知》 （苏建函价〔2020〕382号）人工价调整。 项目名称 | 数量 | 决算时单价 | 平米含量 （数量/每百建筑面积） | 评估基准 日单价 | 人工单价 调整 | 人工费调整 | 建筑工程 | 72753.23 | 88.78 | 260.25 | 109 | 20.22 | 1471070.31 | 安装工程 | 21680.5 | 81.94 | <,span style="font-family: 等线; font-size: 11pt;">77.56 | 98 | 16.06 | 348188.83 | 小计 | | | | | | 1819259.14 |
3.2管理费、利润调整 工程建造价中施工企业管理费和利润与人工费直接相关，人工费调整后，管理费和利润应做相应调整，本项目为工业建筑三类工程，根据《江苏省建设工程费用定额》（2014年）的相关费率，调整表如下： | 调整费用名称 | 费率 | 数量/计算基数 | 金额 | | 建筑工程人工费调整 | | 72,753.23 | 1,471,070.31 | 1.1 | 建筑工程管理费调整 | 25% | 土建人工费 | 367,767.58 | 1.2 | 建筑工程利润调整 | 12% | 土建人工费 | 176,528.44 | 1.3 | 建筑工程管理费、利润调整小计 | | | 544,296.01 | | 安装工程人工费调整 | | 21,680.50 | 348,188.83 | 2.1 | 安装工程管理费调整 | 39% | 安装人工费 | 135,793.64 | 2.2 | 安装工程利润调整 | 14% | 安装人工费 | 48,746.44 | 2.3 | 安装工程管理费、利润调整小计 | | | 184,540.08 | | 工程管理费、利润调整合计 | | | 728,836.09 |
3.3材料费调整 根据《南京工程造价管理》2020年第10期提供的材料价格信息，取含税价，土建主要材料价格调整如下表： 序号 | 项目名称 | 单位 | 数量 | 决算时点单价 | 评估时点单价 | 调整单价 | 调整金额 | 1 | 钢筋（线材） | t | 1,810.67 | 2,900.00 | 4,360.34 | 1,460.34 | 2,644,193.83 | 2 | 型钢 | t | 19.43 | 3,243.37 | 4,367.86 | 1,124.49 | 21,848.84 | 3 | 水泥 | t | 944.55 | 288.61 | 529.43 | 240.82 | 227,466.53 | 4 | 复合木模板 | ㎡ | 15,204.10 | 44.58 | 50.00 | 5.42 | 82,406.22 | 5 | 周转木材 | m3 | 34.26 | 1,285.48 | 2,035.00 | 749.52 | 25,678.56 | 6 | 标准砖 | 百块 | 4,469.72 | 41.67 | 76.58 | 34.91 | 156,037.93 | 7 | 砌块 | m3 | 1,603.86 | 301.84 | 395.53 | 93.69 | 150,265.64 | 8 | 砂 | t | 2,851.56 | 84.64 | 192.00 | 107.36 | 306,143.48 | 9 | 碎石 | t | 941.03 | 71.01 | 143.44 | 72.43 | 68,158.80 | 10 | 商品混凝土 | m3 | 15,190.86 | 305.41 | 501.93 | 196.52 | 2,985,307.81 | 11 | 石材块料面板 | ㎡ | 59.69 | 250.00 | 260 | 10.00 | 596.90 | 12 | 成品砂浆（散装干拌） | m3 | 480.42 | 334.40 | 435.95 | 101.55 | 48,786.65 | 土建工程材料调整小计 | | 6,716,891.19 |
以上主材占全部材料金额的71.68%，上涨率为55.55%，主要为钢材和地材上涨，主要材料上涨率如下： 序号 | 项目名称 | 单位 | 决算时点 单价 | 评估时点单价 | 调整单价 | 材料上涨 幅度 | 1 | 钢筋（线材） | t | 2,900.00 | 4,360.34 | 1,460.34 | 50% | 2 | 型钢 | t | 3,243.37 | 4,367.86 | 1,124.49 | 35% | 3 | 水泥 | t | 288.61 | 529.43 | 240.82 | 83% | 4 | 周转木材 | m3 | 1,285.48 | 2,035.00 | 749.52 | 58% | 6 | 标准砖 | 百块 | 41.67 | 76.58 | 34.91 | 84% | 7 | 砌块 | m3 | 301.84 | 395.53 | 93.69 | 31% | 8 | 砂 | t | 84.64 | 192.00 | 107.36 | 127% | 9 | 碎石 | t | 71.01 | 143.44 | 72.43 | 102% | 10 | 商品混凝土 | m3 | 305.41 | 501.93 | 196.52 | 64% | 12 | 成品砂浆（散装干拌） | m3 | 334.40 | 435.95 | 101.55 | 30% |
另有28.32%材料决算原值为478.15万的其他材料按2015年到评估基准日平均建筑材料按物价上涨系数3%调整，5年为16%，材料价格调整为765040元。 安装工程材料调整如下表： 序号 | 项目名称 | 单位 | 数量 | 决算时点单价 | 评估时点 单价 | 调整单价 | 调整金额 | 1 | 电线 | m | 62,124.13 | 2.17 | 2.88 | 0.71 | 44,108.13 | 2 | 电缆 | m | 18,802.86 | 84.79 | 95.22 | 10.43 | 196,113.83 | 3 | 配电箱 | 台 | 42.00 | 6,976.19 | 8,000.00 | 1,023.81 | 43,000.02 | 4 | 桥架 | m | 2,741.04 | 157.66 | 180.00 | 22.34 | 61,234.83 | 5 | 镀锌钢管 | m | 22,311.22 | 27.06 | 30.00 | 2.94 | 65,594.99 | 6 | 扣压式钢导管 | m | 28,182.37 | 3.79 | 5.00 | 1.21 | 34,100.67 | 7 | 灯具 | 套 | 3,248.16 | 162.54 | 240.00 | 77.46 | 251,602.47 | 8 | 薄壁不锈钢 | m | 487.23 | 44.27 | 45.00 | 0.73 | 355.68 | 9 | 内外涂覆钢管，环氧静电喷涂 | m | 892.38 | 69.23 | 90.00 | 20.77 | 18,534.73 | 10 | 阀门 | 个 | 249.42 | 457.08 | 500.00 | 42.92 | 10,705.11 | 11 | 抗震柔性离心排水铸铁管 | m | 395.76 | 31.96 | 38.00 | 6.04 | 2,390.39 | 12 | 水箱 | 个 | 1.00 | 36,000.00 | 36,000.00 | - | - | 13 | 洁具 | 个 | 73.73 | 487.67 | 800.00 | 312.33 | 23,028.09 | 14 | 风机 | 台 | 10.00 | 4,002.40 | 4,500.00 | 497.60 | 4,976.00 | 15 | 风口 | 个 | 136.00 | 697.18 | 800.00 | 102.82 | 13,983.52 | 16 | 风阀 | 个 | 39.00 | 364.10 | 400.00 | 35.90 | 1,400.10 | 安装工程材料调整小计 | | 771,128.56 |
3.4分部分项工程费用调整值 分部分项工程费用调整值=人工费调整值+材料费调整值+管理费、利润调整值 | 调整费用名称 | 费率 | 数量/计算基数 | 金额 | | 建筑工程人工费调整 | | 72,753.23 | 1,471,070.31 | 1.1 | 建筑工程管理费调整 | 25% | 土建人工费 | 367,767.58 | 1.2 | 建筑工程利润调整 | 12% | 土建人工费 | 176,528.44 | 1.3 | 建筑工程管理费、利润调整小计 | | | 544,296.01 | | 安装工程人工费调整 | | 21,680.50 | 348,188.83 | 2.1 | 安装工程管理费调整 | 39% | 安装人工费 | 135,793.64 | 2.2 | 安装工程利润调整 | 14% | 安装人工费 | 48,746.44 | 2.3 | 建筑工程管理费、利润调整小计 | | | 184,540.08 | | 工程管理费、利润调整合计 | | | 728,836.09 | 3 | 材料费调整 | | | 8,253,063.13 | 4 | 分部分项调整小计 | | 人工+材料+管理费+利润 | 10,801,158.36 |
3.5措施费调整值 措施费中安全文明施工、地上、地下设施，建筑物的临时保护设施费、企业检验试验费是按分部分项工程费用的比例计算的，以上措施费占分部分项工程费用的比例为6.4%。 措施费调整值=分部分项调整值×6.4%= 10,801,158.36×6.4%=691,274.14 3.6规费调整值 规费一般是按分部分项工程费用和措施费的比例计算的，根据工程费用分析表，分部分项工程占建安造价的73.83%，措施费占建安造价的19.65%，规费占建安造价的3.27%，可计算出规费占分部分项工程费用和措施费的比例。 规费占分部分项工程费用的比例=3.27%/（73.83%+19.65%）=3.5% 规费调整值=（分部分项调整值+措施费调整值）×3.5%= （10,801,158.36+691,274.14）×3.5%=402,235.14 3.8税金调整 原案例为营业税计价，含城建税和教育费附加综合税率为3.48%。 税金调整值=（分部分项工程费用调整值+措施费调整值+规费调整值）×3.48% =413,934.43 3.9评估基准日的工程造价 根据上述调整合计并分析如下： 一 | 造价调整合计 | 调整率 | 12,308,602.07 | 1.1 | 其中土建调整值 | 34.53% | 10,822,774.14 | 1.2 | 安装调整值 | 17.01% | 1,485,827.93 | 二 | 原工程造价 | | 40,987,597.47 | 三 | 调整后工程造价 | | 53,296,199.53 | 四 | 调整后每平方米工程造价 | | 1906.50 | 4.1 | 其中土建工程造价 | | 1508.40 | 4.2 | 安装工程造价 | | 398.10 |
以上工程造价为营业税计价模式下的，材料费均为含税价，为完税价格。现施工行业增值税税率为9%，调整为不含增值税价为： 不含增值税价=完税价工程造价/1.09=1906.50/1.09=1749.08元/平方米 4、主要价格调整对工程造价的影响 4.1人工调整对工程造价的影响 根据近十多年的人工价格，代入本多层框架结构厂房人工用量为每平方米3.38工日，以该案例房屋建造时间2015年为基准，分析对比如下： | 2006年 | 2008年 | 2010/11/1 | 2013/3/1 | 2014/3/1 | 2015/3/1 | 人工费标准文号 | 苏建价(2006)276号 | 苏建价[2008]66号 | 苏建价[2010]494号 | 苏建函价[2013]111号 | 苏建函价[2014]102号 | 苏建函价[2015]133号 | 一类工 | 40 | 47 | 56 | 79 | 85 | 89 | 二类工 | 37 | 44 | 53 | 76 | 82 | 86 | 三类 | 34 | 41 | 50 | 71 | 77 | 81 | 框架多层厂房人工费 | 125.06 | 148.72 | 179.14 | 256.88 | 277.16 | 290.68 | 与人工费相关的 利润和管理费 | 46.27 | 55.03 | 66.28 | 95.05 | 102.55 | 107.55 | 措施费和规费 | 15.08 | 17.93 | 21.60 | 30.97 | 33.41 | 35.04 | 税金 | 6.49 | 7.71 | 9.29 | 13.32 | 14.38 | 15.08 | 人工费相关的 全部费用小计 | 192.90 | 229.39 | 276.31 | 396.22 | 427.50 | 448.35 | 与2015年比较 | -255.46 | -218.96 | -172.04 | -52.13 | -20.85 | 0.00 | 因人工费差异造成的工程造价差异 | -17.42% | -14.93% | -11.73% | -3.56% | -1.42% | 0.00% |
| 2015/9/1 | 2016/9/1 | 2017/9/1 | 2019/4/1 | 2019/9/1 | 2020/9/1 | 人工费标准文号 | 苏建函价[2015]628号 | 苏建函价[2016]570号 | 苏建函价[2017]721号 | 苏建函价[2019]142号 | 苏建函价[2019]411号 | 苏建函价[2020]382号 | 一类工 | 90 | 95 | 97 | 103 | 105 | 113 | 二类工 | 87 | 91 | 93 | 99 | 101 | 109 | 三类 | 82 | 85 | 86 | 92 | 94 | 101 | 框架多层厂房 人工费 | 294.06 | 307.58 | 314.34 | 334.62 | 341.38 | 368.42 | 与人工费相关的 利润和管理费 | 108.80 | 113.80 | 116.31 | 123.81 | 126.31 | 136.32 | 措施费和规费 | 40.79 | 42.66 | 43.60 | 46.41 | 47.35 | 51.10 | 税金 | 15.44 | 16.15 | 16.50 | 17.57 | 17.92 | 19.34 | 人工费相关的 全部费用小计 | 459.09 | 480.19 | 490.75 | 522.41 | 532.96 | 575.18 | 与2015年比较 | 10.73 | 31.84 | 42.39 | 74.06 | 84.61 | 126.82 | 因人工费差异造成 的工程造价差异 | 0.73% | 2.17% | 2.89% | 5.05% | 5.77% | 8.65% |
4.2商品混凝土价格对工程造价的影响 根据近十年的商品砼价格，将多层框架结构厂房商品混凝土用量为每平方米0.5434立方，以该案例房屋建造时间2015年为基准，分析对比如下： | 10年 | 11年 | 12年 | 13年 | 14年 | 15年 | 16年 | 17年 | 18年 | 19年 | 20年 | C10砼 | 387 | 376 | 357 | 352 | 336 | 291 | 283 | 468 | 522 | 520 | 473 | C20砼 | 407 | 396 | 377 | 372 | 356 | 311 | 303 | 488 | 542 | 540 | 491 | C30砼 | 433 | 422 | 399 | 394 | 378 | 333 | 325 | 510 | 564 | 556 | 510 | 均价 | 418 | 407 | 386 | 381 | 365 | 320 | 312 | 497 | 551 | 546 | 498.7 | 多层框架厂 房砼价格 | 227.14 | 221.16 | 209.75 | 207.04 | 198.34 | 173.89 | 169.54 | 270.07 | 299.41 | 296.70 | 270.99 | 措施费和规费 | 23.00 | 22.39 | 21.24 | 20.96 | 20.08 | 17.60 | 17.16 | 27.34 | 30.31 | 30.04 | 27.44 | 税金 | 8.70 | 8.48 | 8.04 | 7.93 | 7.60 | 6.66 | 6.50 | 10.35 | 11.47 | 11.37 | 10.39 | 砼相关的 全部费用 | 258.84 | 252.03 | 239.03 | 235.93 | 226.02 | 198.16 | 193.20 | 307.76 | 341.20 | 338.10 | 308.81 | 与2015年比较 | 60.69 | 53.87 | 40.87 | 37.77 | 27.87 | 0.00 | -4.95 | 109.61 | 143.04 | 139.95 | 110.66 | 因砼价格 差异造成的 造价差异 | 4.14% | 3.67% | 2.79% | 2.58% | 1.90% | 0.00% | -0.34% | 7.48% | 9.76% | 9.54% | 7.55% |
注：为与案例时点接近，2015年价格为2015年4月南京工程造价信息价，2020年价格为2020年10月南京工程造价信息价，其余价格为每年12月价格。 4.3钢筋价格对工程造价的影响 | 10年 | 11年 | 12年 | 13年 | 14年 | 15年 | 16年 | 17年 | 18年 | 19年 | 20年 | 钢筋（线材） | 4900 | 4500 | 3820 | 3520 | 2820 | 2740 | 3230 | 4420 | 4178 | 4498 | 4360 | 多层框架厂房 钢筋价格 | 317.52 | 291.60 | 247.54 | 228.10 | 182.74 | 177.55 | 209.30 | 286.42 | 270.73 | 291.47 | 282.53 | 措施费和规费 | 32.15 | 29.52 | 25.06 | 23.09 | 18.50 | 17.98 | 21.19 | 29.00 | 27.41 | 29.51 | 28.60 | 税金 | 12.17 | 11.18 | 9.49 | 8.74 | 7.00 | 6.80 | 8.02 | 10.98 | 10.38 | 11.17 | 10.83 | 钢筋相关的 全部费用 | 361.83 | 332.30 | 282.08 | 259.93 | 208.24 | 202.33 | 238.52 | 326.39 | 308.52 | 332.15 | 321.96 | 与2015年比较 | 159.50 | 129.96 | 79.75 | 57.60 | 5.91 | 0.00 | 36.18 | 124.06 | 106.19 | 129.82 | 119.63 | 因砼价格差异 造成的工程 造价差异 | 10.88% | 8.86% | 5.44% | 3.93% | 0.40% | 0.00% | 2.47% | 8.46% | 7.24% | 8.85% | 8.16% |
注：为与案例时点接近，2015年价格为2015年4月南京工程造价信息价，20年价格为2020年10月南京工程造价信息价，其余价格为每年12月价格。 5、近5年的造价指数 根据以上方法，将近五年的人工材料价格代入，得出近5年此类多层框架结构厂房的造价指数如下： 年份 | 每平方米含税 工程造价（元/㎡） | 工程造价指数（以15年为基期） | 土建造价指数（与15年比） | 2015年（基准） | 1,466.20 | 100% | 100% | 2016年 | 1,456.73 | 99.35% | 96.35% | 2017年 | 1,641.42 | 111.95% | 112.70% | 2018年 | 1,790.74 | 122.14% | 125.53% | 2019年 | 1,851.07 | 126.25% | 130.43% | 2020年 | 1,906.50 | 130.03% | 134.53% | 2021年3月 | 1,957.83 | 133.53% | 138.86% |
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